Rénover une passoire à Roanne : le marché a monté de 24,7 % sans perdre ses acheteurs

Un marché qui monte sans se vider

C'est la singularité roannaise. En 2024, 630 ventes de logements anciens ont été enregistrées, contre 669 en 2019 : seulement 6 % de recul.

Toutes les autres communes de cette série perdent entre 10 et 37 % de leur volume. Roanne se maintient, et le prix moyen y a pourtant progressé de 89 529 € à 111 626 €, soit 24,7 %, avec un mètre carré passé de 1 149 € à 1 458 €.

Ce que cela change pour qui doit rénover

Un propriétaire de passoire décide en général sous contrainte : marché qui se ferme, acheteurs qui disparaissent, échéance qui approche. À Roanne, les deux premières pressions sont absentes.

Il reste la troisième, et elle suffit. Les logements classés G sont exclus de tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.

Cette différence de contexte compte plus qu'on ne le croit. Décider sous la contrainte d'un marché qui se ferme conduit à privilégier le chantier le plus rapide ; décider sans cette pression permet de viser le plus efficace, ce qui n'est presque jamais le même.

Qui est concerné à Roanne

Sur 15 349 diagnostics publiés, 1 429 logements sont classés F ou G, dont 434 en G, soit 9,3 % du parc. La classe E en regroupe 2 666 de plus.

Au total, 4 095 logements roannais sont donc visés à terme par le calendrier, soit plus d'un quart du parc. À l'autre extrémité, 485 logements seulement atteignent les classes A ou B, soit 3,2 %, comme le montre la répartition des classes.

Le rapport est donc de un à trois en défaveur des bons élèves : Roanne compte trois passoires pour un logement performant. Le gros du parc se tient au milieu, avec 5 363 logements en C et 5 406 en D.

La maison roannaise, une sur cinq concernée

Le risque se concentre nettement. Les 1 679 maisons diagnostiquées affichent 19,1 % de logements classés F ou G, contre 7,9 % pour les 13 246 appartements.

Mais l'individuel s'en sort mieux sur les bonnes notes : 7,0 % en classes A ou B, contre 2,7 % pour le collectif. Le parc de maisons roannais est donc dispersé, quand le parc d'appartements se tient au milieu sans excellence.

Ce que la rénovation évite, en euros

L'étude des notaires parue en 2024 mesure une décote d'environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et d'environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen roannais de 111 626 €, cela représente environ 27 906 € pour une maison et 13 395 € pour un appartement. Sur un marché de ce niveau, ces montants couvrent rarement une rénovation complète : c'est le calcul qu'il faut poser honnêtement avant d'engager quoi que ce soit.

La hausse a déjà fait une partie du travail

Un troisième terme entre pourtant dans l'équation, et il joue en faveur du propriétaire. Une valorisation de 24,7 % en cinq ans compense presque exactement les 25 % de décote d'une maison classée G.

Un propriétaire roannais entré sur le marché avant 2019 peut donc vendre en l'état sans perte apparente. La pénalité existe, mais elle a été absorbée par le marché. Ce sursis ne vaut évidemment pas pour un acquéreur d'aujourd'hui.

Par où commencer, dans l'ordre

Premier geste, gratuit : vérifier ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur constate sans démonter, ni sondage ni dépose de doublage. À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant.

Un logement roannais réellement isolé mais non documenté est donc noté comme s'il ne l'était pas. Retrouver une facture nommant le matériau et son épaisseur peut faire remonter la classe sans dépenser un euro.

Deuxième geste : faire chiffrer avant de choisir

Le DPE donne une lettre, pas un plan. Il signale les faiblesses sans hiérarchiser les travaux ni chiffrer leur effet sur la classe.

C'est le rôle de l'audit énergétique, qui propose des scénarios chiffrés et le gain attendu pour chacun. Sans lui, on choisit le chantier le plus visible plutôt que le plus efficace, et à Roanne le budget disponible ne permet pas cette erreur.

Ce qui relève de vous, et ce qui relève de l'immeuble

Avec 13 246 appartements sur 15 349 diagnostics, la plupart des propriétaires roannais sont copropriétaires. L'isolation des façades, la réfection de la toiture et le changement du chauffage commun se votent en assemblée générale.

Un propriétaire isolé agit sur ses menuiseries, sa ventilation et parfois son mode de chauffage individuel. Au-delà, il lui faut convaincre, ce qui allonge le calendrier bien plus que le budget.

Le point mérite d'être anticipé : entre la première discussion en assemblée et la fin des travaux, plusieurs exercices s'écoulent. Un propriétaire dont le logement est classé F et qui vise l'échéance de 2028 dispose donc de moins de marge qu'il ne le croit.

Le rôle des aides publiques

Sur un marché où la décote évitée ne finance pas la rénovation, le soutien public n'est pas un complément mais un élément déterminant de l'équation.

Les dispositifs existent sous plusieurs formes, subventions à l'ampleur des travaux, aides par geste, prêts à taux zéro. Leurs conditions et plafonds changent régulièrement, parfois en cours d'année : le point d'entrée fiable reste France Rénov', service public gratuit, qui donne l'état en vigueur, plutôt qu'un montant lu quelque part et périmé depuis.

Si vous choisissez de ne pas rénover

C'est une décision légitime, à condition de l'assumer dans le prix affiché plutôt que de la subir en négociation. Un DPE obtenu avant l'annonce trie les acheteurs au lieu de les faire reculer en cours de route.

Mais elle ferme la porte de la location : un logement classé G ne peut plus être reloué, et aucun sursis de marché ne change cette règle, comme le rappelle les diagnostics de location.

Le calendrier, seule vraie contrainte ici

Récapitulons. À Roanne, le marché ne presse pas, les prix ont monté, les acheteurs sont restés. La seule échéance qui impose un rythme est réglementaire.

434 logements sont déjà exclus de la location, 1 429 le seront en 2028, 4 095 en 2034. Un propriétaire qui commence maintenant dispose de deux à huit ans selon sa classe, ce qui permet d'inscrire les travaux au plan pluriannuel plutôt que de les improviser, sujet complété par les passoires thermiques.